广东酝酿取消商品房预售制

2019年06月13日 06:24:21? 阅读181次 文章来源:zzjzgg.com 作者:刘心武

今天广东省房协的一个文件,又引得全国房企忧心忡忡,住建?#32943;?#24191;东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁发函了,广东率先出了通知,其他地?#20132;?#19981;会跟进?

如果取消预售制,首当其冲的肯定是中小房企,因为资金实力最弱,本来就借钱难,拿地早就要求一个月真金白银付清,再不让提前卖房,这行业简直?#29615;?#28151;了,而大房企和国企永?#23545;?#39135;物链的顶端,所?#37213;?#31185;股票今天大涨超过7%。

预售制有什么好处呢?

首先,肯定是开发商获利,行业准入门槛低了,比如30层的房子,开发商建到5层?#38498;螅?#22522;本上就可?#22253;?#29702;预售证了,10天之内就能开盘卖房,按揭款要被监管?#21046;?#29992;,但首付款开发商可?#26376;?#19978;用,资金弱的房企,就可?#37213;?#36807;这种方式来回笼部分资金,这钱一般都是?#32654;?#36824;原来买土地的钱,以及建筑方垫资的钱。

有了预售制,开发商就能继续拿地开发了,因为花三五十个亿拍块地,转手就可以收预付款还掉一部分银行?#25151;睿?#29616;在如果现楼销售,30层要全部盖完才能卖,这个周期就延长了,对开发商的资金考核压力也大些,开发商去拿地也要掂?#24247;?#37327;了。

其次,预售制对市场的好处,就是加快了资金周转的速度,阿猫阿?#20998;?#35201;一点钱都能利用杠杆来开发房地产,全国大大小小的开发商十多万家,肯定是有利于加大市场供给量的。

但同样,预售证有利也有?#20303;?

一旦预售证办理了?#38498;螅?#25151;子卖出去了,中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了,房屋质量也难以得到把控,业主们维权难,这还是好的情况,如果碰到行情差,小房企资金链断裂,房子烂尾,业主?#21069;?#19981;了房产证更是头疼。

澎湃新闻报道,广东房协相关人士回应称,目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

所以文件肯定是真的。

从1994年算起,到今年为止,中国已经实施了25年商品房预售制度,客观的?#25285;?#20026;中国房地产市场化快速发展做出了贡?#20303;?

预售制当时出台的背景,是因为当时我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,为了加快建设、增加住房供应,所以我们从香港引入了这一制度,商品房预售制加速了整个房企的资金周转,提高了资金使用效率,对房企来?#25285;?#26159;空手?#35013;?#29436;的好生意。

为什么要取消预售许可制度呢?

广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公?#20581;?#25151;屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的?#25353;?#21475;期?#20445;?#23545;预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

我个?#21496;?#24471;,从政府的角度考虑,还是一种调控思路,一种去杠杆,降低市场泡沫风险的思路,取消预售制了,开发商都要老老实实盖完房子卖掉才能去玩下一个项目,一个小开发商,有预售制?#20445;?#26412;来2年时间10个亿可以开发2个项目的,取消预售制后,2年时间10个亿只能开发1个项目了。

这跟政府规定拿地让你一个月内交齐土地款一样,以前给你半年时间交齐,现在限制时间更短,让你们房企真金白银拿地,也就不会有那么多房企疯狂借钱去抢地,于是就可能不会有那么多地王了,反正所有的板子都是打在开发商身上。

现房有什么好处呢?

你现场可以看房,一目了然,交了钱很快就能拿到房子,一手交钱,一手交货,很快就可以申请房产证,对购房者而言,投资买卖的周期缩短了。

但预售制在当下刚刚去完库存,供给量还不足的情况下,如果取消,对市场是弊大于利的,只是把板子打在开发商身上,本来限价卖不起价格、限网签回款难、去杠?#31169;?#38065;难,就已让房企感到日子越来越难过了,如果预售制再取消,只会让他们资金链更紧张。

因为说实话,质量并不一定能够保证是现房马上就提高了,你?#37255;?#30524;?#37096;?#19981;出来,只有你住进去一段时间了才能看出来,而且行情好的时候,质量差的房子照样有人抢,行情差的时候,质量好的房子也没人要。

当然《通知》也说了,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。

第一阶?#31283;?#24178;年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;

第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

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